Valor venal: o que é e como calcular?

O valor venal do imóvel é correspondente ao preço do imóvel, estabelecido pelo Poder Público. Para a definição deste valor são levados em conta fatores como:

  • O valor do metro quadrado;
  • Idade da construção;
  • Se o imóvel é comercial ou residencial;
  • A posição, a localização e as características do imóvel.

Sua finalidade

O valor venal é utilizado na base de cálculo de impostos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é utilizado em ações judiciais envolvendo o imóvel, tais como inventário, ou até mesmo em execuções.

No cálculo do IPTU, por exemplo, a Prefeitura pode utilizar o valor venal do imóvel para determinar quais bairros pagarão um imposto mais alto ou mais baixo.

Como calcular o valor venal de um imóvel

Vamos aos cálculos, o valor venal de um imóvel é calculado da seguinte forma:

V = A x VR x I x P x C

Considerando:

V: Valor venal

A: Área (metragem)

VR: Valor unitário padrão residencial, baseado na Planta Genérica de Valores do Município

I: Fator idade do imóvel, devendo ser contada a partir da expedição do Habite-se

P: Fator posição/localização do imóvel

C: Fator características do imóvel

O cálculo é simples: basta multiplicar os indicadores para chegar ao valor venal.

O cálculo pode variar de acordo com cada município, mas deve sempre obedecer aos princípios da razoabilidade, da impessoalidade e do equilíbrio, para que seja garantido o equilíbrio isonômico entre os contribuintes.

Como encontrar as informações para o cálculo

A maior parte desses indicadores podem ser acessados facilmente, tais como a metragem, que está localizada na escritura do imóvel.

O valor unitário do imóvel é baseado na Planta Genérica de Valores, disponibilizada anualmente no site da Prefeitura, assim como o Habite-se. Caso o Habite-se e a Planta Genérica de Valores não estejam disponibilizados no site, basta solicitar pessoalmente na Prefeitura do seu município.

A posição, localização e as características são indicadores estimados por um corretor de imóveis, mas também podem ser obtidos no site da Prefeitura.

Exemplo de cálculo

Para facilitar o entendimento, vamos lhe apresentar um exemplo prático.

Supondo que você possua um apartamento de 150 m² de frente para o mar, localizado na Avenida Atlântica, em Copacabana, e queira calcular o valor venal. O valor unitário padrão de apartamentos do metro quadrado para o ano de 2019, indicado no site da Prefeitura do Rio de Janeiro, é de R$ 8.975,59.

Se a idade do imóvel – contada do Habite-se – for de 20 anos, aplica-se o fator 0,81, conforme disposto na Lei Municipal 2.955/99.

De acordo com a mesma lei, se o imóvel estiver virado para frente, aplica-se o fator 1,0 no quesito posição e 1,0 para a característica do imóvel. No fim, o cálculo ficará da seguinte forma:

V = 150 x 8.975,59 x 0,81 x 1 x 1

O valor venal do imóvel, neste caso, será de R$ 1.090.534,18 (um milhão, noventa mil, quinhentos e trinta e quatro reais e dezoito centavos).

Diferença entre valor venal e valor de mercado

Além do valor venal, há o valor de mercado. A diferença entre o valor venal e o valor de mercado é a base de cálculo.

Para calcular o valor de mercado, é levado em conta a localização, a infraestrutura do bairro e a metragem construída. Nesse caso, quanto maior a metragem construída, maior será o valor da propriedade no mercado.

Inclusive, o valor de mercado também leva em conta o valor venal do imóvel.

É importante lembrar que, em caso de venda do imóvel, o valor a ser informado para a transferência de escritura deve ser o maior, ou seja, se o valor real de venda é superior ao valor venal, ele é que deverá ser considerado.

Então o valor real de venda deve ser utilizado para a base de cálculo do ITBI ou do ITCMD.

Não é permitido informar o menor valor na escritura com o objetivo de diminuir o pagamento de imposto (ITBI ou ITCMD), pois além do negócio ser considerado nulo, há o risco de culminar numa ação penal em face dos envolvidos – inclusive do tabelião – por sonegação fiscal.

Conclusão

Com o Valor Venal, você pode calcular o ITBI ou ITCMD. Pode, também, conferir anualmente se o valor cobrado no IPTU está correto e, no momento em que tiver interesse em vender seu imóvel, poderá ter uma noção do valor do bem antes de procurar um corretor.

Continue navegando em nosso blog e entenda mais sobre o que é e como funciona a especulação imobiliária.