Incorporação imobiliária: tudo o que você precisa saber

Incorporação imobiliária é uma prática regulamentada pela Lei 4.591, de dezembro de 1964, que dispõe sobre condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias. Segundo o parágrafo único do Art. 28:

“Para efeito desta lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.

Ou seja, incorporação imobiliária é a regulamentação e a construção de imóveis compostos por unidades independentes, assim como a venda dessas unidades.

Não se trata da venda de casas ou apartamentos em si, e sim da alienação da fração do terreno (ou lote) onde será construído o imóvel.

Entenda que terreno é o pedaço de terra, seja urbana ou rural, que é vendido por inteiro. Já o lote é uma parte deste terreno que conta com obras de infraestrutura, como encanamento, água, luz e esgoto. Ou seja, é uma fração do terreno que passou pelo processo de loteamento.

Como estamos falando em construção, podemos remeter a palavra “incorporar” à ideia de unir duas ou mais construções em uma única estrutura, neste caso, em um terreno.

Bons exemplos de incorporação são prédios (residenciais ou comerciais) e os condomínios de casas.

Como funciona a incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária envolve todo o negócio jurídico — toda a atividade em si — que abrange a construção de edificações compostas por unidades autônomas que formarão um condomínio, seja ele horizontal ou vertical.

O projeto de uma construção é idealizado pela incorporadora, que fica responsável por todo o trâmite legal, desde o registro em cartório imobiliário, até a responsabilidade das vendas de cada unidade que será construída nessa incorporação.

A venda dos imóveis é feita ainda que eles não existam fisicamente e essa é a principal característica da venda no caso de incorporação. A partir do registro do empreendimento em cartório, é permitido que a incorporadora faça vendas dos imóveis ainda na planta.

Neste caso, o comprador ou investidor, ao adquirir o imóvel ainda na fase de sua preparação ou de construção, ajuda a financiar toda a obra, já que é um investimento muito alto para a incorporadora arcar sozinha, necessitando de investidores ou grandes financiadores.

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

A incorporadora é responsável pelas articulações do projeto e por viabilizá-lo. Lida com a questão legal, com o estudo das opções de terreno e sua qualidade, verifica aspectos físicos da construção como metragem e número de apartamentos ou lojas. É quem faz o negócio com o consumidor no momento da venda da unidade autônoma.

Já a construtora é a empresa contratada para executar a obra em si, escolher os materiais e lidar com todas as questões técnicas. É também a responsável pela segurança do trabalho e pelos trâmites ligados ao pagamento da mão de obra.

Quais as vantagens e desvantagens da incorporação imobiliária para o investidor?

Como os imóveis são vendidos ainda na planta, o investidor financia a fase da construção do empreendimento, a promessa do negócio.

Quando a obra é finalizada — dentro de alguns meses, ou anos —, o imóvel já estará valendo mais do que o valor que foi inicialmente pago pelo comprador. Este, portanto, poderá vender sua parte da incorporação, obtendo um bom lucro com o investimento.

Além disso, a incorporação imobiliária se torna vantajosa pelo respaldo que tem em lei. A partir do registro em cartório, a incorporadora assume a responsabilidade de garantir as condições técnicas da edificação de acordo com a legislação.

A lei oferece a segurança, ao investidor, de que todos os detalhes do projeto serão entregues conforme o acordado.

A incorporação está ganhando cada vez mais espaço no mercado imobiliário devido ao aumento da demanda de edificações conjuntas.

À medida que o fluxo populacional aumenta, é menor o número de construção de casas, cedendo espaço para obras que abrigam mais pessoas em um mesmo espaço, como em prédios e condomínios.

Por outro lado, os empreendimentos de uma incorporação, mesmo vendidos na planta, costumam ter um custo mais alto do que o de um loteamento e, neste caso, podem apresentar uma rentabilidade menor.

Por possuir um custo de obra bem mais baixo do que dos imóveis de incorporação, o loteamento pode representar uma opção que tem melhor custo-benefício, em comparação à incorporação imobiliária.

Como investir em incorporações?

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