Fundo Imobiliário Vs Crowdfunding Imobiliário

O crowdfunding de investimento foi criado nos Estados Unidos por volta de 1885, mas chegou no Brasil apenas em julho de 2017. De maneira simples, podemos definir o crowdfunding de investimento como uma modalidade de investimento coletivo que, como qualquer outro, visa o lucro.

Já os fundos imobiliários (FIIs) foram instituídos no Brasil pela Lei n.º 8.668 no ano de 1993. Na época, tratava-se de uma alternativa barata para diversificar investimentos em imóveis sem, efetivamente, comprá-los e passar por todos os trâmites administrativos.

Afinal, quais as diferenças entre os fundos imobiliários e o crowdfunding imobiliário?

Como são feitos os investimentos?

Fundos imobiliários

Os Fundos Imobiliários são compostos por investimentos divididos em frações chamadas “cotas”, pertencentes aos investidores.

A aquisição das cotas deve ser obrigatoriamente realizada por intermédio de uma corretora de valores ou por meio de uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Crowdfunding imobiliário

O crowdfunding de investimento é mais simples. Basta o investidor possuir uma conta em uma plataforma homologada na Comissão de Valores Mobiliários, por meio da Instrução da CVM n.º 588 – como a Glebba Investimentos – e, em seguida, realizar o aporte no valor desejado por meio de transferência via TED ou DOC, ou boleto.

Efetivado o aporte, é firmado um contrato de mútuo, que é um instrumento que constitui título de dívida. Nele, o investidor terá conferido o direito de receber o valor investido mais a rentabilidade no prazo estipulado. Essa rentabilidade pode estar atrelada ao Valor Geral de Vendas (VGV), à Área Bruta Locável (ABL) ou outro índice. O investidor terá acesso às informações para análise prévia.

Oferta pública regulamentada pela ICVM n.º 400, neste caso, fica dispensada de análise prévia da Comissão de Valores Mobiliários. Entretanto, ainda assim, existe a obrigatoriedade de que a plataforma disponibilize informações essenciais ao público.

Quais os riscos?

Fundos imobiliários

Há diversas modalidades de fundos imobiliários e, de acordo com a estratégia de cada um, existem riscos inerentes. Para abordar todos os riscos do investimento em fundos imobiliários, seria necessário um artigo inteiro dedicado ao assunto.

Ainda assim, é possível citar um risco que engloba todos os tipos de fundos imobiliários: a má gestão. Um fundo mal gerido é extremamente nocivo aos investidores. Quando isso acontece, inclusive, pode ocorrer a insustentabilidade do fundo e a perda do valor de mercado.

Crowdfunding imobiliário

Dentre os riscos do crowdfunding imobiliário, podem ser citados: velocidade das vendas, faturamento e valor do metro quadrado vendido. Observe que estes são os riscos relacionados ao mercado.

Vale destacar que, antes de iniciar a captação de recursos, a Glebba Investimentos realiza um estudo que leva em conta diversos fatores. Entre eles, estão a análise mercadológica e jurídica, a viabilidade financeira, a regularidade e a contabilidade do empreendimento, entre outros fatores.

Todo esse processo é feito por uma equipe composta de profissionais qualificados e comprometidos a disponibilizar apenas os melhores projetos aos investidores. Portanto, ainda que existam os riscos de mercado anteriormente citados, os estudos prévios minimizam significativamente as chances de que estes se concretizem.

E quanto aos custos?

Fundos imobiliários

A aquisição de cotas do fundo imobiliário possui um custo mais alto.

De início, há o custo da própria operação, cobrada pela corretora. Adquiridas as cotas, o fundo cobrará uma taxa de administração que poderá variar entre 0,25% a 2% ao ano. Além disso, muitos fundos cobram taxa de performance, caso a rentabilidade ultrapasse o benchmark.

Por fim, há dedução de 20% a título de Imposto de Renda sobre o lucro líquido na venda das cotas. Salienta-se que o recolhimento do Imposto de Renda é de responsabilidade do investidor, sob pena de constituir crime de sonegação fiscal, nos termos do art. 1º da Lei 8.137/90.

Crowdfunding imobiliário

Para começar a investir em crowdfunding imobiliário, o único custo existente é o da transferência bancária do aporte.

No final, o investidor receberá em sua conta o valor investido, acrescido dos rendimentos, já descontado o Imposto de Renda. Basta declará-lo para a Receita Federal.

Qual é a rentabilidade?

Fundos imobiliários

Para avaliar a rentabilidade dos fundos imobiliários, é levada em conta a valorização das cotas adquiridas e os dividendos recebidos. A rentabilidade mensal é calculada pela adição do dividend yield à valorização da cota.

E para calcular a valorização das cotas, basta subtrair o preço final do preço inicial e, em seguida, dividir o resultado pelo preço inicial, conforme a fórmula abaixo:

Valorização = (Preço Final – Preço Inicial)/Preço Inicial

De todo modo, a rentabilidade será diretamente influenciada pela administração do fundo. Esta deve ser feita de modo responsável para que se mantenha sustentável e, o mais importante, rentável a longo prazo.

Crowdfunding imobiliário

Em contrapartida, a rentabilidade do crowdfunding imobiliário é previamente projetada. Ela é calculada de acordo com o estudo do projeto, considerando todos os fatores mencionados nos tópicos anteriores. Por este motivo, no final do projeto, a rentabilidade se aproxima consideravelmente da projeção realizada.

Podemos concluir, portanto, que o crowdfunding imobiliário é um investimento que não possui burocracia ou custos altos. Além disso, possui menor risco, caso todas as etapas do estudo de viabilidade sejam devidamente seguidas. O crowdfunding pode ter rentabilidade superior aos demais investimentos do ramo imobiliário disponíveis no mercado.

Cada produto possui suas peculiaridades e cabe ao investidor avaliar, de acordo com a estratégia traçada, se vale ou não a pena agregar o investimento à sua carteira.

Resumo do comparativo

AspectoCrowdfunding imobiliário (CII)Fundo imobiliário (FII)
Forma de investimentoBasta efetivar o aporte do valor a ser investido diretamente na conta aberta por uma plataforma homologada pela CVM.Necessário possuir conta em uma corretora de valores;
Adquirir as cotas via home broker.
CustosValor da transferência bancária do aporte;
Desconto do imposto de renda sobre o valor dos rendimentos.
Valor da transação cobrado pela corretora;
Taxa de administração;
Taxa de performance;
Imposto de renda sobre o lucro líquido na venda das cotas.
RiscosVelocidade das vendas;
Faturamento;
Valor do metro quadrado vendido.
Em geral, a má gestão. Há outros riscos que são inerentes a apenas determinados tipos de fundos imobiliários.
RentabilidadeRentabilidade projetada atrelada ao Valor Geral de Vendas, Área Bruta Locável ou outro índice.Rentabilidade mensal;
Valorização das cotas.