Fundo imobiliário vs crowdfunding imobiliário

Entenda melhor quais diferenças entre os fundos de investimento imobiliário (FII) e os crowdfunding de investimento de imobiliário (CII).

18 de junho de 2019 - Por Vivian Cristine Voigt


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O crowdfunding de investimento foi criado nos Estados Unidos por volta de 1885, mas chegou no Brasil apenas em julho/2017. De maneira simples, podemos definir o crowdfunding de investimento como uma modalidade de investimento coletivo que como qualquer outro, visa o lucro.

Já os fundos imobiliários (FIIs) foram instituídos no Brasil por meio da Lei n. 8.668 no ano de 1993. Na época era uma alternativa barata para diversificar o investimento em imóveis sem efetivamente comprar um imóvel e passar por todos os trâmites administrativos.

Afinal, quais as diferenças entre os fundos imobiliários e o crowdfunding imobiliário?

Como são feitos os investimentos?

Fundos imobiliários

Os Fundos Imobiliários são compostos por investimentos que são divididos em frações chamadas cotas, e pertencem aos investidores.

A aquisição das cotas deve ser obrigatoriamente realizado através de uma corretora de valores ou por meio de uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Crowdfunding imobiliário

Já o crowdfunding de investimento é mais simples. Basta o investidor possuir uma conta em uma plataforma homologada na Comissão de Valores Mobiliários por meio da Instrução da CVM N. 588 – como a Glebba Investimentos – e em seguida realizar o aporte no valor desejado por meio de transferência via TED ou DOC, ou boleto.

Efetivado o aporte, é firmado contrato de mútuo, que é um instrumento que constitui título de dívida, onde o investidor terá conferido o direito de receber o valor investido mais a rentabilidade no prazo estipulado. Essa rentabilidade pode estar atrelada ao Valor Geral de Vendas (VGV), a Área Bruta Locável (ABL) ou outro índice. O investidor terá acesso à todas as informações para análise prévia.

Considerando tratar-se de uma oferta pública regulamentada pela ICVM n. 400, porém neste caso é dispensada de análise prévia da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), ainda assim existe a obrigação da plataforma para disponibilizar informações essenciais ao público.

Quais os riscos?

Fundos imobiliários

Há diversos tipos diferentes de fundos imobiliários e de acordo com a estratégia de cada um, existem riscos que são inerentes a apenas um ou dois tipos de fundos. Para abordar todos os riscos do investimento em fundos imobiliários seria necessário um artigo inteiro dedicado ao assunto.

Ainda assim é possível citar um risco que engloba todos os tipos de fundos imobiliários, a má gestão. Um fundo mal gerido é extremamente nocivo aos investidores, o que pode resultar na insustentabilidade do fundo e da perda do valor de mercado.

Crowdfunding imobiliário

Dentre os riscos do crowdfunding imobiliário, podem ser citados a velocidade das vendas, o faturamento e o valor do metro quadrado vendido. Observe que estes são riscos relacionados ao mercado.

Vale destacar que antes de iniciar a captação de recursos, a Glebba Investimentos realiza um estudo que leva em conta a análise mercadológica e jurídica, a viabilidade financeira, a regularidade e a contabilidade do empreendimento, dentre outros fatores.

Todo esse processo é feito por uma equipe composta de profissionais qualificados e comprometidos a disponibilizar apenas os melhores projetos aos investidores. Portanto, ainda que existam os riscos de mercado anteriormente citados, os estudos prévios minimizam significativamente as chances de se concretizarem.

E quanto aos custos?

Fundos imobiliários

Já a aquisição de cotas do fundo imobiliário possui um custo mais alto. De início há o custo da própria operação que é cobrada pela corretora.

Adquiridas as cotas, o fundo irá uma taxa de administração que pode variar entre 0,25% a 2% ao ano. Além disso, muitos fundos cobram taxa de performance caso a rentabilidade ultrapasse o benchmark.

Por fim, há dedução de 20% a título de imposto de renda sobre o lucro líquido na venda das cotas. Salienta-se que o recolhimento do imposto de renda é de responsabilidade do investidor, sob pena de constituir crime de sonegação fiscal, nos termos do art. 1º da Lei 8.137/90.

Crowdfunding imobiliário

Para começar a investir em crowdfunding imobiliário o único custo é o da transferência bancária do aporte.

No final, o investidor receberá em sua conta o valor investido, acrescido dos rendimentos, já descontado o imposto de renda. Basta declará-lo para a Receita Federal.

Qual é a rentabilidade?

Fundos imobiliários

Para avaliar a rentabilidade dos fundos imobiliários é levado em conta a valorização das cotas adquiridas e os dividendos recebidos. A rentabilidade mensal é calculada pela adição do dividend yield a valorização da cota.

E para calcular a valorização das cotas basta subtrair o preço final do preço inicial e dividir o resultado pelo preço inicial, conforme a fórmula abaixo:

Valorização = (preço final – preço inicial)/preço inicial

De todo modo, a rentabilidade será diretamente influenciada pela administração do fundo que deve ser feita de modo responsável para que se mantenha sustentável e o mais importante, rentável a longo prazo.

Crowdfunding imobiliário

Em contrapartida, a rentabilidade do crowdfunding imobiliário é previamente projetada de acordo com o estudo do projeto levando em conta todos os fatores mencionados nos tópicos anteriores. Por este motivo, no final do projeto a rentabilidade se aproxima consideravelmente da projeção realizada.

Conclui-se, portanto, que o crowdfunding imobiliário é um investimento que não possui burocracia, de baixo custo, com menor risco – se todas as etapas do estudo de viabilidade forem devidamente seguidas – e podendo ter rentabilidade superior aos demais investimentos do ramo imobiliário disponíveis no mercado.

Cada produto possui suas peculiaridades e cabe ao investidor avaliar, de acordo com a estratégia traçada, se vale ou não a pena agregar o investimento à sua carteira.

Abaixo deixamos um resumo do comparativo

Crowdfunding imobiliário (CII) Fundo imobiliário (FII)
Forma de investimento Basta efetivar o aporte do valor a ser investido diretamente na conta aberta por uma plataforma homologada pela CVM. Necessário possuir conta em uma corretora de valores e adquirir as cotas via home broker.
Custos Valor da transferência bancária do aporte e desconto do imposto de renda sobre o valor dos rendimentos. Valor da transação cobrado pela corretora. Taxa de administração. Taxa de performance. Imposto de renda sobre o lucro líquido na venda das cotas.
Riscos Velocidade das vendas. Faturamento. Valor do metro quadrado vendido. Em geral a má gestão. Há outros riscos que são inerentes a apenas determinados tipos de fundos imobiliários.
Rentabilidade Rentabilidade projetada atrelada ao Valor Geral de Vendas, Área Bruta Locável ou outro índice. Rentabilidade mensal e valorização das cotas.

Se você gostou do artigo e tem interesse em diversificar sua carteira de investimentos com o crowdfunding imobiliário, confira nossas ofertas.

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Comentários

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Ruy Andrade
09/12/2019 18:15

Pessoal, bom o texto, mas acho que precisa ficar mais claro de que, apesar de estarem relacionados a mercado imobiliário, são investimentos completamente diferentes. Em um, o investidor se torna "sócio" (quotista) de um empreendimento (ou conjunto de empreendimentos), em outro, faz-se um empréstimo com um retorno a uma taxa fixa projetada e prazo pré-determinado.

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