Crowdfunding imobiliário: tudo o que você precisa saber

O crowdfunding imobiliário (CII) faz parte de um categoria de investimento chamada crowdfunding de investimento. O crowdfunding de investimento foi criado nos Estados Unidos por volta de 1885 e chegou oficialmente ao Brasil em julho de 2017, com a homologação da Instrução CVM n.º 588.

Por que o crowdfunding chegou ao setor imobiliário?

Existe um fenômeno comum a quase todas as urbanizadoras e incorporadoras do Brasil, que é a exposição de caixa no período em que as obras são realizadas.

Depois que o empreendimento consegue seu Registro Imobiliário (RI) – aval da prefeitura para venda e construção – as vendas no stand e demais estratégias começam, tornando o caixa da empresa positivo.

Como as vendas das unidades são feitas com financiamento a prazos (às vezes, muito longos) e as obras têm um custo alto em um prazo menor, o caixa da empresa costuma possuir uma exposição (caixa negativo).

Neste momento, existe a necessidade de um financiamento que até então sai do bolso do empreendedor, ou de grandes investidores, denominados family offices, que cobram juros altíssimos e viram sócios do empreendimento.

Com o término das obras, as despesas diminuem drasticamente e o que resta são os recebíveis das vendas realizadas a prazo. Ao longo do tempo o caixa exposto se recupera e apresenta lucro ao empreendedor.

Como funciona o crowdfunding imobiliário?

O crowdfunding imobiliário entra exatamente no momento em que o empreendimento está com caixa negativo e necessita de um financiamento.

A diferença principal é que, ao invés de um único investidor cobrir toda a exposição de caixa, dezenas ou centenas de investidores de pequeno e médio porte se unem para fazer esta cobertura.

Este processo é extremamente vantajoso tanto para o empreendedor quanto para o investidor. O empreendedor consegue financiamento com taxas de juros mais baixas que as praticadas no mercado. Já o investidor consegue aplicar seu dinheiro com um alto rendimento.

Como é calculada a rentabilidade das ofertas

A rentabilidade de ofertas de crowdfunding imobiliário geralmente são calculadas com base em 3 fatores: a velocidade das vendas das unidades, o faturamento do empreendimento e o valor do m² vendido médio.

É de responsabilidade da plataforma que faz a oferta pública uma boa análise, a fim de entender se a empresa que necessita de financiamento conseguirá honrar com a dívida que está contraindo com os investidores.

Entram nesse cálculo fatores como o histórico de vendas (se houver, no caso do empreendimento estar lançado), projeção de vendas das unidades em estoque, unidades em estoque, previsão do custo de obras (cronograma físico-financeiro), despesas operacionais, despesas com marketing, entre outros.

Ao final da análise, é estruturado um produto financeiro com suas características de rentabilidade, prazo de retorno, forma de pagamento ao investidor (mensal, anual, único – bullet) e investimento mínimo.

Qual o risco deste investimento

Em todo investimento imobiliário, existe a possibilidade de que o empreendimento não honre com a dívida. Quase sempre, a razão deste problema é a não concretização das vendas projetadas – ou seja, a falta de liquidez.

Prevendo este cenário, as plataformas de crowdfunding imobiliário geralmente realizam quatro análises. São elas:

1. Análise jurídica

Nesta análise, as plataformas estudam todo o histórico da empresa que está requisitando financiamento.

São solicitados documentos para o empreendedor como o Contrato Social, balancete do último ano fiscal, contrato de parceria com terrista, documento de aprovação, projeto urbanístico, licenças ambientais e entre outros.

Dessa forma, entende-se se ela é uma boa pagadora, se existem processos jurídicos contra ela, entre uma série de outros fatores.

2. Análise mercadológica

Também é feito uma análise mercadológica deste empreendimento, para entender se as previsões da velocidade e preço das vendas projetadas pela empresa que está requisitando financiamento são passíveis de concretização.

Nesta análise, além de toda revisão da projeção de vendas, também há a visita ao empreendimento para estudo do mercado.

3. Análise financeira

Uma análise financeira deve ser realizada para perceber se não existe nenhuma avaria na contabilidade desta empresa e, também, se ela conseguirá honrar com os investidores futuramente.

Nesta análise, são levantados todos os custos de operação da empresa (comissão e corretagem, marketing, custos operacionais, custo de obras, etc). Também são analisados todos os saldos da empresa (dinheiro em caixa, recebíveis, unidades em estoque, etc), para equacionar o balanço da empresa.

4. Risco mitigado

Prática comum do mercado, poderá ocorrer a recusa de empreendimentos que tenham problemas jurídicos, imaturidade na análise mercadológica, ou que não tenham patrimônio suficiente – dinheiro em caixa, recebíveis, unidades em estoque – para honrar com a dívida no caso de uma inadimplência.

Quanto custa este investimento?

Crowdfunding imobiliário, aqui na Glebba, tem taxa zero para o investidor. As taxas são cobradas do empreendimento, não interferindo na rentabilidade projetada para o investidor.

Como é o processo de investimento?

A ordem e o tempo em que são realizadas as etapas ficam a critério de cada plataforma de crowdfunding imobiliário, mas em regra todas seguem as seguintes etapas abaixo:

  • É realizada uma reserva de investimento por parte do investidor, declarando o quanto ele deseja investir na determinada oferta. Para investidores comuns, este valor é limitado a dez mil reais por ano-calendário. Para investidores com renda anual bruta ou investimentos líquidos acima de R$ 100 mil, o valor limite é de 10% dentre o maior dos dois. Para investidores qualificados ou de grande porte, estes valores são maiores;
  • Em seguida, é enviado um contrato de investimento para ser assinado entre o empreendedor e o investidor. O modelo deste contrato deverá, obrigatoriamente, ser disponibilizado na página da oferta pública também. Com a assinatura realizada por ambas partes, o investidor realiza o aporte do seu investimento;
  • Após 5 dias úteis do encerramento da oferta, o recurso é transferido ao empreendimento e os investimentos têm seu início de prazo de vencimento.

É importante salientar que por norma da CVM 588, a oferta só será considerada de sucesso se ela captar, no mínimo, 2/3 do valor alvo da captação. Caso isso não ocorra, o dinheiro deverá ser devolvido aos investidores. Algumas empresas, como a Glebba, optam por somente permitir que o investidor realize o aporte de seu investimento após a oferta atingir esses 2/3 do valor alvo, garantindo que o dinheiro será aplicado.

Como é o processo de acompanhamento do investimento?

Em contrato, é acordado entre as partes a frequência de envio de relatórios aos investidores.

Nestes relatórios, geralmente, são enviados status das vendas do empreendimento, com um reajuste – para mais ou para menos – da projeção de rentabilidade realizada pela plataforma e também um status do avanço das obras para qual o dinheiro foi destinado.

Como papel de investidor, é importante cobrar regularidade e detalhamento dos relatórios enviados.