Crowdfunding imobiliário: tudo o que você precisa saber

De maneira simples, podemos defini-lo como uma modalidade de investimento em que uma série de pessoas se unem com o objetivo de investir em uma determinada empresa, seja ela uma startup, uma padaria ou uma incorporadora.

03 de setembro de 2019 - Por Redação


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O crowdfunding imobiliário (CII) faz parte de um categoria de investimento chamada crowdfunding de investimento. O crowdfunding de investimento foi criado nos Estados Unidos por volta de 1885 e chegou oficialmente ao Brasil em julho de 2017, com a homologação da Instrução CVM n. 588.

Por que o crowdfunding chegou ao setor imobiliário?

Existe um fenômeno comum a quase todas as urbanizadoras e incorporadoras do Brasil, que é a exposição de caixa no período em que as obras são realizadas.

Depois que o empreendimento consegue seu Registro Imobiliário (RI) – aval da prefeitura para venda e construção – as vendas no stand e em outras estratégias começam, tornando o caixa da empresa positivo.

Como as vendas das unidades são feitas com financiamento a prazos (às vezes, muito longos) e as obras têm um custo alto em um prazo menor, o caixa da empresa costuma possuir uma exposição (caixa negativo).

Neste momento, existe a necessidade de um financiamento que até então sai do bolso do empreendedor, ou de grandes investidores, denominados family offices, que cobram juros altíssimos e viram sócios do empreendimento.

Com o término das obras, as despesas diminuem drasticamente e o que resta são os recebíveis das vendas realizadas a prazo. Ao longo do tempo o caixa exposto se recupera e apresenta lucro ao empreendedor.

Como funciona o crowdfunding imobiliário?

O crowdfunding imobiliário entra exatamente no momento em que o empreendimento está com caixa negativo e necessita de um financiamento.

A diferença principal é que, ao invés de um único investidor cobrir toda a exposição de caixa, dezenas ou centenas de investidores de pequeno e médio porte se unem para fazer esta cobertura.

Este processo é extremamente vantajoso tanto para o empreendedor quanto para o investidor. O empreendedor consegue financiamento com taxas de juros mais baixas que as praticadas no mercado. Já o investidor consegue aplicar seu dinheiro com um alto rendimento.

Como é calculada a rentabilidade das ofertas

A rentabilidade de ofertas de crowdfunding imobiliário geralmente são calculadas com base em 3 fatores: a velocidade das vendas das unidades, o faturamento do empreendimento e o valor do m² vendido médio.

É de responsabilidade da plataforma que faz a oferta pública uma boa análise a fim de entender se a empresa que necessita de financiamento conseguirá honrar com a dívida que ela está contraindo com os investidores.

Entram nesse cálculo fatores como o histórico de vendas (se houver, no caso do empreendimento estar lançado), projeção de vendas das unidades em estoque, unidades em estoque, previsão do custo de obras (cronograma físico-financeiro), despesas operacionais, despesas com marketing, entre outros.

Ao final da análise, é estruturado um produto financeiro com suas características de rentabilidade, prazo de retorno, forma de pagamento ao investidor (mensal, anual, único - bullet) e investimento mínimo.

Qual o risco deste investimento

Em todo investimento imobiliário existe a possibilidade do empreendimento não honrar com a dívida. Quase sempre, a razão deste problema é a não concretização das vendas projetadas - ou seja, a falta de liquidez.

Prevendo este cenário, as plataformas de crowdfunding imobiliário geralmente realizam quatro análises.

1. Análise jurídica

Nesta análise, as plataformas estudam todo o histórico da empresa que está requisitando financiamento. É pedido uma série de documentos para o empreendedor como o Contrato Social, balancete do último ano fiscal, contrato de parceria com terrista, documento de aprovação, projeto urbanístico, licenças ambientais e entre outros. Dessa forma, entende-se se ela é uma boa pagadora, se existem processos jurídicos contra ela, entre uma série de fatores.

2. Análise mercadológica

Também é feito uma análise mercadológica deste empreendimento, para entender se as previsões da velocidade e preço das vendas projetadas pela empresa que está requisitando financiamento são possíveis de serem concretizadas.

Nesta análise, além de toda revisão da projeção de vendas, também há a visita ao empreendimento para estudo do mercado.

3. Análise financeira

Por fim, é realizada uma análise financeira para entender se não existe nenhuma avaria na contabilidade desta empresa e se ela conseguirá honrar com os investidores futuramente.

Nesta análise são levantados todos os custos de operação da empresa (comissão e corretagem, marketing, custos operacionais, custo de obras, etc) também são levantados todos os saldos da empresa (dinheiro em caixa, recebíveis, unidades em estoque, etc) para equacionar o balanço da empresa.

4. Risco mitigado

É uma prática comum do mercado a não aceitação de empreendimentos que tenham problemas jurídicos, imaturidade na análise mercadológica, ou que não tenham patrimônio suficiente – dinheiro em caixa, recebíveis, unidades em estoque – para honrar com a dívida no caso de uma inadimplência

Quanto custa este investimento?

Crowdfunding imobiliário, aqui na Glebba, tem taxa zero para o investidor. As taxas são cobradas do empreendimento, não interferindo na rentabilidade projetada para o investidor.

Como é o processo de investimento?

A ordem e o tempo em que são realizadas as etapas ficam a critério de cada plataforma de crowdfunding imobiliário, mas em regra todas seguem as seguintes etapas abaixo:

É realizado uma reserva de investimento por parte do investidor, declarando o quanto ele deseja investir na determinada oferta.

Para investidores comuns este valor é limitado a dez mil reais por ano-calendário. Para investidores com renda anual bruta ou investimentos líquidos acima de R$ 100 mil, o valor limite é 10% dentre o maior dos dois. Para investidores qualificados ou de grande porte estes valores são maiores.

Em seguida, é enviado um contrato de investimento para ser assinado entre o empreendedor e o investidor. O modelo deste contrato é obrigatório ser disponibilizado na página da oferta pública também.

Com a assinatura realizada por ambas partes, o investidor realiza o aporte do seu investimento. Após 5 dias úteis do encerramento da oferta o recurso é transferido ao empreendimento e os investimentos tem seu início do prazo de vencimento.

É importante salientar que por norma da CVM 588, a oferta só é considerada sucesso se ela captar, no mínimo, 2/3 do valor alvo da captação. Caso isso não ocorra, o dinheiro deve ser retornado aos investidores. Algumas empresas, como a Glebba, optam por somente permitir que o investidor realize o aporte de seu investimento após a oferta atingir esses 2/3 do valor alvo, garantindo que o dinheiro será aplicado.

Como é o processo de acompanhamento do investimento?

Em contrato, é acordado entre as partes a frequência de envio de relatórios aos investidores.

Neste relatório geralmente são enviados status das vendas do empreendimento, com um reajuste – para mais, ou para menos – da projeção de rentabilidade realizada pela plataforma e também um status do avanço das obras para qual o dinheiro foi destinado.

Como papel de investidor, é importante cobrar regularidade e detalhamento dos relatórios enviados.

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